Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre tasa de capitalización y retorno sobre el efectivo?
La tasa de capitalización mide el rendimiento de la propiedad sin tener en cuenta el financiamiento (NOI dividido entre el precio). El retorno sobre el efectivo mide lo que ganas respecto al efectivo que realmente pusiste, incluyendo la hipoteca.
¿Cómo debo estimar la vacancia?
Una tasa del 5% es un punto de partida conservador para mercados estables. En áreas con alta demanda puede ser del 2-3%, mientras que en mercados débiles puede superar el 10%.
¿Por qué el flujo de caja puede ser negativo si la tasa cap es positiva?
La tasa de capitalización no incluye los pagos de la hipoteca. Si el servicio de la deuda supera el NOI, el flujo de caja es negativo aunque la propiedad sea rentable sin financiamiento.
¿Qué incluye el retorno total del primer año?
El flujo de caja, la amortización del capital del préstamo (acumulación de patrimonio) y la apreciación estimada del precio. Los tres componentes combinados dan una visión más completa del retorno real.
¿Debo incluir la apreciación en mi análisis?
Puedes incluirla como proyección, pero recuerda que no es efectivo inmediato. Muchos inversionistas conservadores solo se enfocan en el flujo de caja y la tasa cap, y consideran la apreciación como un bono adicional.
¿Qué es el retorno sobre el efectivo?
Es el flujo de caja anual antes de impuestos dividido entre el efectivo total invertido (pago inicial, costos de cierre, reparaciones iniciales). Mide el retorno sobre el efectivo realmente desembolsado, no sobre el valor total de la propiedad. Muchos inversionistas apuntan a un 8-12% de retorno sobre el efectivo.
¿Qué es la regla del 1%?
Un filtro rápido: el alquiler mensual debería equivaler al menos al 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería alquilarse por $2,000/mes. La regla es difícil de encontrar en la mayoría de los mercados costeros en 2025; los mercados del medio oeste aún producen operaciones del 1% o más.
¿Qué beneficios fiscales ofrecen los alquileres?
La deducción por depreciación (residencial: 27.5 años en línea recta), la deducción de los intereses hipotecarios, la deducción de gastos y un posible intercambio 1031 para diferir las ganancias en la venta. En la venta se aplica una recuperación de depreciación del 25% a menos que se traslade a otra propiedad.
Cortesía de AllCalculators.io
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Solo estimaciones. No es asesoría de inversión.
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